Para muitas pessoas envolvidas em uma transação imobiliária, os valores de compra e venda de terrenos sem benfeitorias são definidos apenas por sua metragem e localização. Ao mesmo tempo, o desejo de construir um imóvel com características próprias, as condições de pagamento ofertadas, o nível de relacionamento entre as partes e até de informações sobre o futuro de determinada região, são outros fatores que podem levar o jogo da negociação para o campo da subjetividade.

No entanto, para além da oferta e da procura, existe uma ciência por trás da constituição do valor do solo urbano, tema que foi alvo dos estudos de um docente da Universidade Estadual de Londrina durante o mestrado. A contribuição acadêmica, que foi baseada na elaboração de modelo estatístico voltado para a avaliação dos terrenos de Londrina, ainda ganhou o segundo lugar na categoria dissertação de mestrado no 67ª RBras e no 20º Seagro, congressos vinculados à Região Brasileira da Sociedade Internacional de Biometria (Rbras).

O autor e criador do modelo é egresso do Programa de Pós-graduação em Matemática Aplicada e Computacional (PGMAC), do Centro de Ciências Exatas (CCE), o engenheiro civil Felinto Junior da Costa. Orientado pelo professor Rodrigo Rossetto Pescim, do Departamento de Estatística da UEL, Costa defendeu a dissertação em abril do ano passado, com o título “GAMLSS Espaço Temporal para Engenharia de Avaliações”. Doutorando do Programa Associado UEL/UEM de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo, também atua como docente temporário da UEL na área de Estatística.

Metodologia

Atuando com avaliação e perícia de imóveis desde 1990, Felinto conta que sentia falta de um método eficaz de análise da variabilidade do valor dos terrenos. Por isso, passou a categorizar informações imobiliárias que obtinha em seu próprio trabalho, como os valores que efetivamente foram praticados em cerca de mil negociações na cidade. Ele ainda destaca que a concessão de descontos é uma característica bastante marcante das práticas comerciais no Brasil, “que não se repete tanto em outros países”.

De acordo com ele, a heterogeneidade dos bens imobiliários urbanos torna bastante complexa a proposição de modelos estatísticos, já que seu valor se apresenta espacialmente correlacionado com o de outros valores próximos. “O valor é uma variável regionalizada. Observa-se, ainda, que diferentes regiões se tornam mais valorizadas, ou menos, de distintos modos ao longo do tempo, de tal sorte que a proposição de um modelo que considere essa dinâmica de modo conjunto não é trivial”, completa.

Para desenvolver o modelo estatístico, Costa utilizou os dados encontrados sobre uma classe de modelos introduzida por Rigby and Stasinopoulos em 2005, o chamado GAMLSS (Generalised Additive Models for Location Scale and Shape, ou Modelos Aditivos Generalizados para Escala e Forma de Localização). O conjunto de informações consiste nos valores ofertados e nas transações concretizadas no perímetro urbano de Londrina, entre 1995 e 2021, valendo-se de funções não paramétricas para modelar de modo conjunto a variabilidade espaçotemporal.

“Essa tipologia imobiliária foi escolhida para que as estimativas produzidas pudessem ser interpretadas como o valor do solo, componente comum na composição do valor de qualquer outra tipologia construtiva. Sua flexibilidade possibilita a realização de simulações sob diferentes aspectos endógenos do terreno paradigma (relevo, forma de implantação do lote e pavimentação na via) na produção de superfícies de valor de todo o perímetro urbano da cidade para diferentes momentos no tempo”, explica.

Neste sentido, a flexibilidade do modelo ajustado possibilita a geração de superfícies de valor para diferentes períodos temporais. Permite, também, simulações, as quais são de grande utilidade para diversas demandas das empresas, poder público e proprietários de imóveis. 

 “Para a prefeitura, por exemplo, constitui uma base para o cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI); já para a Receita Estadual, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doações (ITMCD). A Receita Federal que poderá utilizar o modelo para verificar casos de evolução patrimonial com operações imobiliárias”, avalia.

As possibilidades de utilização da ferramenta ainda podem ser ampliadas. Além de servir de referência para uma tributação mais justa, avalia o professor, o modelo pode ser usado pelo Poder Judiciário e pelas partes envolvidas – instituições financeiras e credores – em ações judiciais de desapropriação, execução judicial e elaboração de inventários. “É para conhecimento geral da população, que poderá operar de forma mais segura. Bancos, quando necessitam de realizar operações de crédito, também podem usar”, exemplifica.

Prever o futuro

Questionado se o mesmo modelo pode ser usado para realizar previsões de valorização ou desvalorização imobiliária, o professor avalia que sim, “desde que com algumas limitações”. Isso porque outras alterações reais na paisagem urbana também podem influenciar o valor de mercado dos terrenos. “O valor precede as alterações reais. É claro que todo modelo, quando se fala em previsão, tem uma janela de horizonte limitada. A previsão do tempo, por exemplo. Mas, pela maneira como ele é construído, sendo bem alimentado, é possível prever em um horizonte de seis meses, um ano”, diz.

É neste sentido que irão caminhar os esforços empregados pelo pesquisador no intuito de aprimorar ainda mais o modelo. O desafio, agora, é incluir mais um ingrediente nesta fórmula para permitir uma verificação em paralelo às variações físicas reais da cidade. “Isso porque você tem de um lado um modelo da avaliação do valor que, muitas vezes, precede as mudanças físicas que aconteceram. Então, você tem a mudança de valor, mas só vai perceber a variação depois de 8 ou 9 anos. Talvez se associarmos com dados de sensoriamento remoto para verificar como ocorre essa dinâmica de alteração na paisagem urbana e transformação de terrenos vazios, teremos ainda mais eficiência na verificação dos valores”, finaliza.

Sua tese de doutorado conta com a orientação de Mariana Ragassi Urbano, do Departamento de Estatística (CCE). O estudo terá valores estimados pelo modelo e outras variáveis obtidas por dados de sensoriamento remoto, disponível em Google Earth Engine – índices espectrais e valor do solo urbano em Londrina.